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菲律宾在亚洲租金收益率榜单上遥遥领先。 迅猛的经济发展、高额的租金回报率和不菲的房产增值，吸引着越来越多人开始关注菲律宾的房产投资市场。 无论是购买新房还是转卖二手房等，除了了解房价外，我们还需要关注房产税的问题。 菲律宾的房产税费主要分三种情况：购买新房、房屋二手转卖交易和长期持有房屋，下面我们分别展开来讲。 一手新房 从开发商购买的一手新房，绝大多数都是期房（交房周期一般为4-6年）。购买新房主要涉及两大类的税费：第一个就是VAT增值税，第二个就是OC杂费。 VAT（Value Added Tax）--增值税，这个是政府强制征收，且统一的，税率为12％。 在菲律宾，无论是期房还是现房，如果房子裸价超过3 199 200比索（大概45万人民币），买家都要承担12％的增值税。 对于卖家而言，只有卖家是公司行为的时候才需要交付，个人卖房不需要再次承担。投资者在首次买房的时候注意问清楚房价是否包含了增值税在内，有的房地产商价格是包含的，有的是未包含的。 OC（other charges）--其他杂费，这个费用主要是办理CCT证书（类似国内房产证）和一些其他小税费（例如印花税）等等。 OC的费用每家开发商都不一样，一般在6-7％左右。OC费用没有固定标准，这是因为楼盘所在的区域不同，政府收取这些费用也会有差异。 OC的收取方式，每家开发商也不一样。有的开发商是和VAT一样，跟着房款支付比例和支付时间走。有的开发商是在正式交房时才收取，也就是需要支付剩余尾款的时候再一次性支付。
二手转卖 二手转卖主要是涉及资本利得税CGT（Capital Gains Tax）。但这个也是要分两种场景情况来看。 第一种场景：开发商还未正式交房 例如在19年1月从开发商买的新房，开发商的交房时间是第49个月。 你在第36个月还没有正式交房之前就要转卖出去，且你的房款支付比例没有超过25％（具体每个开发商情况会不一样）。 这种情况只需要去开发商办理更名手续即可，把你持有的公寓更名到买家名下，这个过程不涉及到任何税费，你只需要向开发商缴纳更名费即可。 更名费每个开发商收取的标准不同，在10w-30w比索不等。 第二种场景：开发商已经正式交房后的转卖 这个情况就已经不是在开发商做个更名这么简单了。因为这个时候，房屋的产权已经从开发商转移到你的名下，你的信息已经完全传到政府那里了。 所以在这个场景下，你要转卖你的公寓，主要涉及的是资本利得税CGT。资本利得税是按照房屋交易价格的6％收取，是由卖家支付给菲律宾的BIR部门。 当然虽然这6％的资本利得税是由卖方承担，但这些都是可以计算到房屋卖出总价里面的。 在这个场景中，还有1.5％的印花税、以及总共1-2.5％的各种由政府收取的文件费、注册费、过户费等等，但这些都是由买家承担，并直接由买家支付给政府部门，和卖方没有关系。 当然，二手房屋买卖肯定还会有中介费用，目前菲律宾的二手交易中介费用是5％，这个也是由卖家支付给中介。 同样，这些都是可以转嫁到房屋卖出价格上。 但其实资本利得税的缴纳并不是以开发商是否正式交房来做判断，这样的判断的并不严谨，因为每个开发商的操作情况都不一样。 如果开发商在正式交房之前，就已经把客户信息资料提交给了政府，那转手卖出就需要支付资本利得税，例如开发商Ayala。所以每个开发商的情况都不一样，需要具体对待。 长期持有 如果是持有房屋，那每年需要给政府交纳的费用，主要就是房产税。因为马尼拉的租售比在6-8％区间。 这个租售比非常高，所以大多数投资人都有长期持有收租金的打算。这样既能每年有稳定的收益，又能同时享受房屋价格每年上涨的利润。 菲律宾全国范围不同地区的税率是不同的，且在大马尼拉地区的不同城市的税率也是不同。 但在实际执行中，大马尼拉地区的公寓应该缴纳的房地产税一般为公寓市场价格的0.1％～0.3％／年左右。 相比较其他收房产税的国家，菲律宾的房产税征收比例算是很低的。 一套价值3 700 000 比索（大概50万人民币）的公寓，每年只需要缴纳7400比索（大概1000人民币）的房产税。 菲律宾的房产税一年可以分4次，按比例缴纳。 比较有意思的是，如果你选择每年一次性缴纳房产税，可以享受10-20％的折扣。 而延迟纳税的要付月2％的滞纳金，年最高罚款为纳税额的72％与36个月的纳税额中取最大的数额。 目前看来，外国人购买了菲律宾国内的房产，有效的缴纳税金的办法，只有本人去到当地市政厅缴纳，或者和帮你打理房子的物业进行商议代缴（都需视沟通后的结果而定）。 缴费时，请带着税卡，以及新（当年）税务申报或不动产声明的副本以及正式发票或证明的副本，和你的身份证明文件（护照）。
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2023-11-13 16:11:22
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