伯乐头条专讯：菲律宾房地产市场面临供需失衡的挑战。根据房地产咨询公司 Colliers Philippines 的最新报告，马尼拉现有的可入住（RFO）公寓库存远超市场需求，预计至少需要8年时间才能完全消化。
专家分析，导致这一情况的主要因素包括政府对菲律宾离岸博彩运营商（POGOs）的政策打压。随着 POGOs 业务萎缩，不仅办公空间需求下降，公寓市场也受到冲击，2024年公寓空置率创下23.9%的历史新高。
Colliers 预测，即便到了2025年，空置率仍可能维持在20%以上，原因是新公寓持续入市，而 POGO 退出的影响尚未完全显现。该机构指出：“由于新房源不断交付，加上 POGO 退场带来的市场波动，我们预计到2025年，公寓市场的空置率仍将在20%以上。”
尽管马尼拉公寓市场低迷，但房地产市场的需求正在发生转变。First Metro Securities 副总裁兼市场教育主管 Andoy Beltran 指出，越来越多购房者倾向于选择适合家庭生活的宽敞住宅。
疫情期间，人们的生活方式发生变化，居家办公、在线学习和远程娱乐让小户型公寓的局限性凸显。与此同时，许多公司推行远程办公政策，使员工可以选择住在大马尼拉以外的地区，而不必局限于城市中心。
Colliers 的报告显示，度假型住宅项目正在成为新的市场趋势，许多购房者开始将目光投向马尼拉周边或其他省份的宜居区域。
Beltran 指出，过去，房地产开发商主要专注于马卡蒂（Makati）、博尼法西奥环球城（BGC）、奥提加斯（Ortigas）和帕赛湾区（Bay Area）等核心商务区（CBD），但近年来，开发商开始调整策略，向更广阔的区域扩张，以满足市场需求的变化。
随着购房需求向省级市场转移，菲律宾各大地产公司纷纷调整布局。亿万富翁吴聪满（Andrew Tan）旗下的美加地产（Megaworld）已宣布将在马尼拉以外建设多个新城镇项目，包括八打雁省（Batangas）的利安镇（Lian）Lialto 高尔夫与海滩庄园、八打雁省利帕市（Lipa）的 San Benito 私人庄园、北伊罗戈省（Ilocos Norte）佬沃市（Laoag City）的 Ilocandia 海岸镇（Coastown），以及卡加延德奥罗市（Cagayan de Oro City）的 The Upper Central。
美加地产计划在2025年继续在吕宋和未狮耶地区的“关键增长区域”扩大业务。同样，SM投资公司（SM Investments Corporation）也计划在2025年专注于省级市场，这一策略延续了该集团在2024年的方向——当年其85%的新项目都位于马尼拉以外的省份。
与此同时，一些省级城市正在迅速崛起。Beltran 指出，伊洛伊洛（Iloilo）正逐步发展为新的商务流程外包（BPO）中心，吸引投资者并推动当地经济增长。他表示：“新兴经济枢纽虽然尚未正式归类为CBD，但未来极有可能发展成为重要商业区。”
尽管中端公寓市场面临挑战，豪宅市场仍然保持稳定增长。2024年上半年，阿亚拉地产（Ayala Land）旗下的高端住宅品牌 Alveo Land 和 Ayala Land Premier 销售表现强劲，推动公司整体盈利提升。
Arthaland 旗下仅有37个单位的“限量版住宅”Eluria 甚至在竣工前就售出50%，每个单位售价在1.5亿至4亿比索之间，坐落于马卡蒂商业区。数据显示，高端住宅在2024年仅占未售现房（RFO）库存的5%，表明市场对豪宅的需求仍然旺盛。
Beltran 认为，许多高净值人士购买豪宅主要是出于投资目的，而非自住。他指出：“对富裕阶层而言，高端房地产是一种对抗通胀的长期投资工具，而不一定是他们的理想居所。”
由于马尼拉地区公寓供应远超需求，市场已逐步向买方市场倾斜，开发商不得不采取更具吸引力的促销策略，以吸引购房者。
Beltran 透露，许多开发商正在提供更长的付款期限，降低首付款要求，并推出“租购”方案，甚至赠送家具或免除部分费用，以提高成交率。此外，促销性购房贷款也重新进入市场，例如维拉集团（Villar's Vista Land）推出的“MOVE计划”，旨在简化现房（RFO）房屋和公寓的购买流程。
他总结道：“开发商正在与银行合作，提供更具吸引力的融资方案，以降低购房门槛，让终端用户更容易实现置业。”
面对持续的市场挑战，菲律宾房地产行业正经历深刻变革，开发商不断调整策略，以适应市场需求的变化。随着购房趋势向省级城市转移，未来房地产市场或将迎来新的增长机会。
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